SCHILDER, RENOVATIE & KLUSBEDRIJF LIMBURG

  In andere gevallen moet u realistisch zijn over welke werkzaamheden u zich kunt veroorloven en wanneer. Als de woning niet bewoonbaar is, moet uw eerste prioriteit zijn om deze veilig en droog te maken, met warm water en verwarming, zodat u er direct in kunt trekken – vooral als u geld uitgeeft om ergens anders te wonen terwijl de werkzaamheden gaande zijn. Verhuis pas nadat de grote werkzaamheden achter de rug zijn, maar u kunt wel wonen te midden van cosmetische veranderingen, zolang u maar kamers hebt waar u kunt koken, wassen en slapen.

  Vastgoedontwikkelaar en tv-presentatrice Sarah Beeny zegt dat het cruciaal is om precies te bepalen hoeveel je moet uitgeven. 'Regel nummer één is om een budget te maken en je eraan te houden', zegt ze. Bereken de kosten voor elke kamer, inclusief alle kosten, van de structurele werkzaamheden, zoals funderingen, tot de afwerking, en tel alles bij elkaar op om te zien of je het je kunt veroorloven.

  Als een aannemer u helpt met uw project, moet hij u een duidelijke offerte geven, wat u helpt bij het bepalen van uw budget. Het is echter raadzaam om een reserve van 10-20 procent te hebben voor onvoorziene kosten die kunnen ontstaan bij de renovatie van oudere woningen.

  'We werken vaak met klanten die aan grote renovatieprojecten beginnen en een cruciaal advies bij het opstellen van een budget is om ervoor te zorgen dat je een goede reserve achter de hand hebt', zegt Katy Esdon, directeur bij Esdon Architecture. 'Er zijn onbekende factoren bij het openen van oude gebouwen die niet altijd duidelijk zijn tijdens de aanbestedingsprocedure en die uiteindelijk toch aandacht kunnen vereisen.

  'Een paar jaar geleden werkten we aan een renovatie waarbij een waterput onder een keukenvloer werd ontdekt. De opdrachtgevers wisten niet dat deze bestond voordat de werkzaamheden begonnen, dus eventuele reparaties waren niet opgenomen in de oorspronkelijke aanbesteding/begroting. De put had wat herstelwerkzaamheden nodig en werd uiteindelijk afgedekt met glas, waardoor hij een opvallend element werd in de vloer van de nieuwe keuken.'

  Het had u bij de verkoop duidelijk moeten zijn gemaakt of uw woning een monument is, maar als u het niet zeker weet, moet u dit controleren. Het uitvoeren van ongeoorloofde werkzaamheden aan een monument is namelijk strafbaar. Veel gebouwen die rond 1840 of eerder zijn gebouwd, zijn waarschijnlijk monumentaal – en dat geldt voor meer dan een half miljoen gebouwen in het Verenigd Koninkrijk. U kunt controleren of uw woning een monument is bij de British Listed Buildings. Zo ja, dan heeft u toestemming nodig voor wijzigingen. Vaak kan het aanpassen van de buitenkant van een huis bij een monumentaal pand ingewikkeld zijn. Zelfs het schilderen van een monumentaal pand met kunststofverf of gipspleister is niet toegestaan, dus controleer dit altijd voordat u met de werkzaamheden begint.

  Een woning in een beschermd stadsgezicht heeft een andere beschermde status die van invloed kan zijn op werkzaamheden. Beperkingen in beschermd stadsgezicht hebben over het algemeen alleen betrekking op de buitenkant van de woning, aangezien het de bedoeling is om 'het karakter of uiterlijk' van een gebied te behouden of te verbeteren. Uw rechten op toegestane bouwwerkzaamheden (werkzaamheden die u doorgaans zonder bouwvergunning kunt uitvoeren) worden echter wel beïnvloed, wat betekent dat u mogelijk een bouwvergunning nodig hebt voor werkzaamheden die elders wel zijn toegestaan.

  Wees u ook bewust van de regels voor thermische efficiëntie. 'De nieuwe wijzigingen in de bouwvoorschriften in Deel L, die gericht zijn op het verbeteren van de thermische efficiëntie van woningen in het Verenigd Koninkrijk, hebben invloed op de producten die kunnen worden gebruikt in nieuwbouw en renovaties, waaronder deuren en ramen', legt Victoria Brocklesby, COO bij Origin, uit. 'Dit betekent dat huiseigenaren een scherp oog moeten hebben bij het kiezen van vervangende beglazing voor hun huis.

  De bijgewerkte regelgeving omvat nieuwe normen voor U-waarden, die meten hoe gemakkelijk warmte door een materiaal of product wordt overgedragen. Een manier waarop sommige fabrikanten aan deze nieuwe, lagere U-waarde-drempels voldoen, is door alleen driedubbel glas aan te bieden. Deze methode maakt beglazing echter duurder en veel zwaarder, waardoor producten zoals vouwdeuren of schuifdeuren lastiger te bedienen kunnen zijn.

  'Ik zou in plaats daarvan aanraden om te zoeken naar fabrikanten die deze lagere U-waarden op andere manieren hebben bereikt. Bijvoorbeeld door de thermische onderbrekingen in deuren en ramen te verbeteren om de energieoverdracht van binnen naar buiten te beperken. Interne veranderingen zoals deze maken producten thermisch efficiënter, zonder dat dit ten koste gaat van de functionaliteit of esthetiek.'

  'Zorg ervoor dat u de verschillende vergunningen begrijpt waarmee u te maken krijgt', adviseert architect Hugo Tugman. 'Heeft u toestemming om het gebouw als woning te gebruiken, of heeft u toestemming nodig voor een materiële wijziging van het gebruik? Is het een monument, staat het in een beschermd stadsgezicht, heeft u dan überhaupt een bouwvergunning nodig? Zelfs als u die niet hebt, moet u vrijwel zeker voldoen aan de bouwvoorschriften en mogelijk een scheidingsmuurovereenkomst met de buren sluiten. Een architect kan u door dit mijnenveld loodsen.'

  Wilt u direct aan de slag? Neem dan contact op met uw gemeente en voer projecten uit die zijn aangemerkt als toegestane ontwikkeling (PD), zoals het verbouwen van een bestaande garage of zolder. Als u voor (een deel van) uw voorgestelde werkzaamheden een wettelijke vergunning nodig hebt, houd dan rekening met de tijd die nodig is om de aanvraag te beoordelen. Besluitvorming op het gebied van ruimtelijke ordening duurt normaal gesproken acht weken en een volledige aanvraag voor een bouwvergunning vijf tot zes weken.

  Vleermuizen zijn dol op de donkere, stille hoekjes en gaatjes in oude huizen, vooral als die huizen al een tijdje onbewoond zijn. Het is strafbaar om vleermuizen te verwonden of te storen tijdens hun verblijf. Voer daarom een vleermuisonderzoek uit en ontdek of u speciale maatregelen moet nemen voor uw project.

  Het uitvoeren van een vleermuisonderzoek kan duur zijn, maar de boetes die u krijgt als u geen voorzorgsmaatregelen neemt en vleermuizen verstoort, liggen hoger. Doe dus ruim van tevoren onderzoek, want als u het onderzoek te laat uitvoert, kan dat vertraging opleveren voor de werkzaamheden.

  Het is de moeite waard om de tijd te nemen om het ontwerp te perfectioneren en ervoor te zorgen dat het eindresultaat aan uw wensen voldoet. Denk na over hoe de veranderingen zullen passen bij het oorspronkelijke gebouw: wilt u aanbouwen die aansluiten bij de bestaande woning? Wilt u het oorspronkelijke uiterlijk herstellen of de buitenkant van uw huis ingrijpend veranderen? Vraag uzelf af wat u wilt bereiken en raadpleeg vervolgens een architect om alle mogelijkheden te bekijken.

  Denk ook goed na over de plaatsing van de kamer. 'Concentreer je op het binnenlaten van natuurlijk licht, dat de kracht heeft om elke ruimte te transformeren en op te vrolijken', zegt Sarah Beeny. 'Richt kamers waar mogelijk zo in dat je het grootste deel van je tijd doorbrengt waar het licht is. Het is ook de moeite waard om rekening te houden met het uitzicht – een goed uitzicht kan veel betekenen.'

  Het is cruciaal om het renovatieproces van uw woning te definiëren voordat u met de werkzaamheden begint. Wees duidelijk over de stappen die u moet nemen om de woning te renoveren voordat u begint, en geef prioriteit aan werkzaamheden die verder verval voorkomen of de structuur stabiliseren. Het kan zijn dat werkzaamheden in de ene kamer invloed hebben op die in een andere kamer (vooral waar het gaat om loodgieterswerk en bedrading). Zorg daarom voor een duidelijk beeld van het hele huis en maak een werkplanning met de volgorde van de werkzaamheden – bijvoorbeeld dat de bedrading wordt vernieuwd voordat de muren worden gepleisterd.

  Een zolderverbouwing lijkt bijvoorbeeld misschien een klus die losstaat van de begane grond, maar het toevoegen van een extra woonverdieping brengt bouwvoorschriften met zich mee en vereist mogelijk branddeuren, een sprinklerinstallatie en alarmen op het lichtnet, wat van invloed is op de kosten van de zolderverbouwing. U moet zich al vroeg bewust zijn van deze kwesties, omdat ze van invloed zijn op het budget en de esthetiek van uw woning.

  Maak gebruik van aanbevelingen van familieleden en vrienden die ervaring hebben met huisrenovaties. Zij kunnen u helpen bij het vinden van een architect, een aannemer en, indien nodig, een projectmanager. Tenzij u van plan bent om de renovatie zelf te leiden.

Schilder Stein

  Als het gaat om het vinden van een aannemer, 'tenzij je van iemand hebt gehoord dat hij briljant is, kun je het beste naar een plaatselijke ondernemer gaan en de manager vragen om drie namen van zijn beste klanten te noemen', adviseert Clive Holland, presentator bij Fix Radio, een radiostation voor vakmensen en aannemers.

  'Wees niet bang tussen vakmensen en vraag hen om hulp. Het is ook belangrijk dat u voor elke klus altijd een contract voor gezamenlijke contracten (JCT) tussen u en de vakman afdrukt, zodat u er zeker van bent dat u een contract hebt als er iets misgaat. Alle goede vakmensen ondertekenen die graag.'

  Weinig mensen zouden vergeten hun woning en de inhoud ervan te verzekeren, maar velen weten niet dat een inboedel- of opstalverzekering uitgebreide bouwwerkzaamheden mogelijk niet dekt. 'De opstalverzekering is over het algemeen gebaseerd op de bewoner van de woning', legt Brooke Crisp, manager van Renovation Plan, uit.

  'Als uw project vereist dat de woning ontruimd moet worden, wat bij grootschalige verbouwingen en renovaties het geval kan zijn, is de kans groot dat de polis ongeldig wordt. De meeste standaard woonhuisverzekeringen bevatten een clausule voor onbewoning, die de dekking beperkt als de woning langer dan 30 dagen leegstaat. Als u besluit om tijdens de werkzaamheden uit de woning te verhuizen, wordt deze clausule vaak toegepast.'

  Houd er ook rekening mee dat de kosten meetellen. 'De meeste woonhuisverzekeringen dekken u niet als de kosten van de uitgevoerde werkzaamheden meer dan £ 25.000 bedragen', zegt Brooke. 'Een gemiddelde aanbouw of zolderverbouwing gaat waarschijnlijk over deze grens heen.

  'Het risico geldt niet altijd alleen voor het verzekerde pand. Bouwwerkzaamheden kunnen ook schade aan aangrenzende panden veroorzaken. Dit moet ook in overweging worden genomen bij het bespreken van de aard van de werkzaamheden en de nabijheid van de aangrenzende panden, met name wanneer er hei- of kelderwerkzaamheden worden uitgevoerd of er overeenkomsten voor scheidingsmuren zijn. Schade kan bestaan uit scheuren in de aangrenzende muren of, in de ernstigste gevallen, uit instorting van het aangrenzende pand.'

  Zorg er ook voor dat uw dekking up-to-date is. 'Veel mensen zijn zich er niet van bewust dat uw totale verzekerde som tijdens uw renovatieproject kan veranderen', zegt Brooke. 'De totale verzekerde som is het maximale bedrag dat uw verzekeraar uitkeert in geval van een claim, zoals sloop bij total loss. Het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer of een uitbouw zal hopelijk de waarde van uw huis verhogen. Het is ook heel gebruikelijk dat de kosten van een project stijgen tijdens de bouw, bijvoorbeeld door hogere materiaalkosten of onvoorziene complicaties. Als u vergeet de totale verzekerde som te verhogen tijdens of na voltooiing van de werkzaamheden, loopt u het risico dat u voor een lagere waarde verzekerd bent dan vereist als u in de toekomst een claim moet indienen.'

  Controleer of uw hoofdaannemer een bouwplaatsverzekering heeft. Als u onderaannemers inhuurt (en dus de rol van hoofdaannemer op zich neemt), moet u zelf een bouwplaatsverzekering regelen voor wettelijke aansprakelijkheid, werkgeversaansprakelijkheid, juridische kosten en schade op de bouwplaats. Mocht het ondenkbare gebeuren, dan heeft het niet verzekerd zijn grote gevolgen voor uw project.

  'Het veilig en beveiligd maken van de locatie is uw volgende prioriteit, gevolgd door eventuele opruim- of sloopwerkzaamheden', aldus Michael Holmes. 'Gezondheid en veiligheid zijn de verantwoordelijkheid van de gebouweigenaar, dus een risicobeoordeling en methodiekbeschrijving voor sloop, inclusief de omgang met gevaarlijk afval, zijn essentieel. Een onderzoek naar gevaarlijk afval is ook noodzakelijk om te controleren op asbest en andere risico's.'

  'Het is belangrijk om niet overhaast te slopen', zegt Hugo Tugman. 'Ik heb mensen de vergunning voor een monumentaal pand zien schenden door de binnenkant te slopen waarvan ze dachten dat het onbelangrijk was, om er vervolgens achter te komen dat ze een strafbaar feit hebben gepleegd. Zorg ervoor dat voorzieningen zoals gas en elektriciteit veilig zijn afgesloten voordat de werkzaamheden beginnen.'

  Gooi niet alles in de container als het gaat om het afvoeren van afval. Dat is niet alleen milieuonvriendelijk, maar u loopt mogelijk ook inkomsten mis door ongewenste spullen. Een sloperij kan akkoord gaan met het betalen van oude materialen en de afvoer ervan als onderdeel van de overeenkomst opnemen. Spullen vallen meestal in vier categorieën: slopen, verkopen, liefdadigheid of storten.

  Alleen een huis verzekeren tijdens een verbouwing is niet voldoende – u moet er ook voor zorgen dat de woning adequaat is beveiligd tegen inbraak. Als de woning leegstaat, denk dan niet dat er niets de moeite waard is om mee te nemen: leidingen, bedrading en bouwkundige schade kunnen allemaal worden gestolen of vernield.

  Ramen en deuren in historische panden zijn gevoelig voor rot en bieden mogelijk niet de bescherming die uw huis nodig heeft. Zelfs als u van plan bent ze uiteindelijk te vervangen, neem dan de tijd om direct sloten te plaatsen. Het is geen weggegooid geld als u bedenkt hoeveel u zou kunnen verliezen als er wordt ingebroken. Wanneer u ramen vervangt, zorg er dan voor dat ze goed zijn afgetimmerd tussen het verwijderen van de oude ramen en het plaatsen van de nieuwe.

  De eerste fase van elk renovatieproject is een gedetailleerde beoordeling van de huidige staat van het pand. 'Het is erg belangrijk om te weten met welke problemen u te maken hebt', zegt Hugo Tugman, oprichter van Architect Your Home. 'Investeer in een opmeting van het gebouw voor nauwkeurige plannen en een conditiemeting die problemen zoals vocht, ongedierte of verzakkingen rapporteert.'

  Elk gebouw dat langer dan een paar maanden leegstaat, zal onvermijdelijk in verval raken. Zorg er tijdens het afronden van uw plannen voor dat het gebouw weerbestendig is door ontbrekende deuren, ramen en dakdelen af te dekken. Mogelijk moet u ook dringend tijdelijke structurele stabilisatie aanbrengen; dit kan betekenen dat er stalen verbindingen nodig zijn om zijwaartse verspreiding in muren of een dak te voorkomen, of steigers om verdere instorting te voorkomen.

  Wonen naast een bouwplaats kan bijna net zo stressvol zijn als wonen op een bouwplaats. Bedenk dat u een groot belang heeft bij de werkzaamheden die worden uitgevoerd en uw buren niet. Door attent en transparant te zijn bij de renovatie van uw huis, kunt u ongemakken en spanningen voorkomen.